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Ein in Deutschland ansässiger Eigentümer einer spanischen Immobilie muss in Deutschland folgende Einkünfte versteuern, die aus der spanischen Immobilie hervorgehen:
1. Mieteinkünfte
Mieteinkünfte werden gemäß Doppelbesteuerungsabkommen sowohl in Deutschland als auch in Spanien versteuert. In Spanien beträgt der Steuersatz 24 %. Die gezahlten Steuern in Spanien werden auf die deutsche Steuerlast angerechnet. Bei einer saisonbedingten Vermietungszeit von mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Zeit sind Kosten absetzbar.(Bundesfinanzhof Az. IX R 80/94).
Verluste lassen sich in Deutschland verrechnen.
Achtung: Die Wohnung muss mit einer Gewinnabsicht vermietet oder verpachtet werden. Alles, was in diesem Zusammenhang dann zu investieren ist, kann von der Steuer abgesetzt werden. Wer Aufwendungen für die teilweise Fremdvermietung geltend machen will, muss man darstellen können, dass die Vermietung des Feriendomizils Überschüsse erzielen wird. Und zwar in einem Prognosezeitraum von 30 Jahren (Bundesfinanzhof 29.8.2007, Az. IX R 48/06). Sonst stufen die Finanzbeamten die Immobilie wegen langfristiger geringer Mieterträge bei hohen Unterhaltskosten als „Liebhaberobjekt“ ein. Mit der Folge, das die Eigentümer keine Verluste steuerlich geltend machen können.
Eigentümer sind verpflichtet, die in Spanien eingenommenen Mieteinkünfte anzugeben. Wie gesagt, das deutsche Steuerrecht erlaubt die Abschreibung von Kosten. Erst seit 2010 ist dies auch in Spanien erlaubt. Die aus der spanischen Immobilie resultierenden Verluste können nur gegen die ebenfalls aus der spanischen Immobilie resultierenden Gewinne aufgerechnet werden.
Für EU-Ausland Ferienimmobilien gilt auch der Steuerbonus für haushaltsnahe Dienstleistungen. Folge: Bis zu 20 Prozent der Beträge für Renovierung und Verbesserungsarbeiten können abgesetzt werden, jedoch höchstens 510 €.
2. Eigengebrauch
Der Eigengebrauch einer in Spanien befindlichen Immobilie ist seit 1987 in Deutschland nicht mehr steuerpflichtig. Der mutmaßliche Ertrag durch Eigengebrauch besteht nicht mehr.
3. Verkauf
Gewinne aus dem Verkauf einer in Spanien befindlichen Immobilie werden sowohl in Spanien, als auch in Deutschland versteuert. Seit 2010 beträgt in Spanien der für Veräußerungsgewinne geltende Steuersatz 19%. Dieser Satz gilt unabhängig von der zwischen Kauf und Verkauf verstrichenen Zeit. Doch können Berichtigungskoeffizienten Anwendung finden, welche den Kaufwert korrigieren und den Gewinn reduzieren. In Deutschland ist keine Versteuerung nötig, wenn der Verkauf nach einer Spekulationsfrist von 10 Jahren stattgefunden hat. Wenn der Verkauf in Deutschland zu versteuern ist, sind die gezahlten Steuern Steuern in Spanien anrechenbar. Wobei jedoch diese Anrechnung begrenzt ist bis zu dem in Deutschland zu zahlenden Steuerbetrag. Sollte der Verkäufer innerhalb der Spekulationsfrist Verluste erlitten haben, können diese in Deutschland gegen Gewinne, die aus dem Verkauf von Vermögenswerten resultieren, aufgerechnet werden.
Achtung bei zwei besonderen Fällen!
I. Vermietung der Immobilie über eine Ferienhausvermittlung:
Wird die spanische Immobilie über eine Ferienhausvermittlung vermietet, also über eine Firma, die Dienstleistungen wie Kundengewinnung, Reservierung, Instandhaltung und Reinigung usw. anbietet, dann sind die Mieteinnahmen gewerblicher Natur. Gemäß Doppelbesteuerungsabkommen kann Spanien diese Einnahmen mit Steuern belegen und tut dies mit einem Steuersatz von 30 Prozent. In Deutschland sind diese Einnahmen unter Progressionsvorbehalt freigestellt. In Deutschland beeinflussen diese Einnahmen den anzuwendenden Steuersatz daher nur in Bezug auf alle weiteren, in Deutschland steuerpflichtigen Einkünfte.
II. Die spanische Immobilie ist im Besitz einer Deutschen Gesellschaft und wird vermietet.
Die Vermietung wird durch ein beauftragtes Verwaltungsunternehmen realisiert: Gemäß einem vom Obersten Gericht Spaniens gefällten Urteil vom 14. Dezember 2009 hat eine ausländische Gesellschaft eine in Spanien befindliche ständige Betriebsstätte, wenn die Gesellschaft eine spanische Immobilie vermietet und die Vermietung durch einen unabhängigen Hausverwalter oder anderen ähnlichen Unternehmer verwalten lässt. Das Oberste Gericht bestätigt diese Doktrin (zuvor gefällte Urteile vom 18.02.09 und 25.02.09). Diese besagt, dass die Mieteinnahmen nicht als Immobilienerträge zu versteuern sind (24 Prozent) sondern als Erträge aus einem Wirtschaftsbetrieb (Steuersatz von 30 Prozent). Wenn es sich um eine deutsche Gesellschaft handelt, können die gezahlten Steuern in Spanien unter Progressionsvorbehalt in Deutschland angerechnet werden.
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