Wenn die Immobilie, deren Eigentümer die S. L. ist, vom Gesellschafter, vom Geschäftsführer (Administrator) oder von deren Familienangehörigen genutzt wird, kommt die Vorschrift für sog. verbundene Vorgänge zur Anwendung. D.h., es werden Mieteinnahmen der Gesellschaft berücksichtigt.
Für die Miethöhe ist der übliche Marktwert maßgebend. Von diesen können gewisse Aufwendungen wie z.B. Grundsteuer, Zinsen für Hypothekendarlehen, Hausratversicherung, Reparatur- und Erhaltungskosten, Wohngeld, Steuerberater, Handelsregistergebühren, Abschreibung auf Gebäude und Mobiliar abgezogen werden. Ausgaben für Wasser und Strom, Gärtner, Alarmservice und Schwimmbeckenpflege könnten eventuell nicht anerkannt werden. Sämtliche Aufwendungen müssen schriftlich mit offiziellen, auf den Namen der Gesellschaft lautenden Rechnungen belegt werden.
Beispiel:
Man sollte für eine Wohnung mindestens 1.000 Euro im Monat ansetzen und für ein Haus 2.000 Euro. Es kommt selbstverständlich auf die Größe und auf die Lage an. Aber das wären die Mindestsätze. Es muss dem Marktwert entsprechen. Problem: Die Firma muss dafür einen Bericht erstellen. Dieser Bericht muss dem Finanzamt im Falle einer Steuerprüfung sofort vorgelegt werden können. Sonst drohen hohe Geldstrafen.
Was muss dieser Bericht enthalten? Noch wissen wir es nicht genau. Im Gesetz ist alles sehr abstrakt dargestellt (Königliches Dekret RD 1793/2008). Aber es handelt sich praktisch um eine Marktanalyse, mit Wettbewerbsvergleichen und anderen Dingen. Der angewandte Mietzins der S.L. soll damit gerechtfertigt werden. Kurz dargestellt: Man muss dem Fiskus dokumentieren, dass der angewandte Mietzins dem Markt entspricht. Auf die genauen Vorschriften dieses Berichts, zu deren Erstellung die Gesellschaften verpflichtet sind, komme ich ein anderes Mal zu sprechen. Lesen Sie meinen Steuertipp „Verbundene Geschäfte“.
Die königliche Verordnung 6/2010 vom 9. April, welches im Staatsanzeiger (BOE) am 13. April veröffentlicht wurde, führt nachstehende Änderungen hinsichtlich der Dokumentationspflicht bei verbundenen Operationen ein:
1. Die Gesellschaften geringer Größe (Umsatzziffern weniger als
8 Millionen Euros) müssen die verbundenen Operationen nicht
dokumentieren, wenn der Gesamtbetrag dieser Geschäfte in dem
Geschäftsjahr die Ziffer von 100.000,- € nicht übersteigt,
gemäß Marktbewertung. Die getätigten Geschäfte mit Personen,
die im Steuerparadies ansässig sind, müssen auf jedem Fall
trotzdem dokumentiert werden.
2. Die Sanktionsregelgung wird für Gesellschaften, die nicht von
geringer Größe sind, geändert: Wenn durch die Administration
keine Korrekturbewertungen vorgenommen werden müssen, wird
die Strafe € 1.500,- für jeden Beleg und € 15.000,- für jedes
Datenpaket, welches ausgelassen wurde, nicht exakt oder
falsch ist, welches sich auf jede einzelne der festgelegten
Dokumentationspflicht bezieht, betragen.
3. Im Falle von Gesellschaften geringer Größe, die der
Dokumentationspflicht unterliegen, sei es, da die € 100.00,-
überschritten werden oder weil diese Geschäfte mit Steuer-
paradiesen tätigen, wird ein maximales Limit für diese
Strafen festgelegt: Die Geringste von a) 10% des Gesamtwertes
der verbundenen Operationen oder b) 1% der Umsatzziffern der
Gesellschaft.
Liegt ein Mietvertrag mit einen Fremden Dritten vor, eine Person die weder mit dem Geschäftsführer, noch mit den Gesellschaftern verwandtschaftlich verbunden ist, ist die Vorschrift für verbundene Vorgänge nicht anwendbar. Die Miethöhe kann von den Parteien frei vereinbart werden. Aber Vorsicht, es muss alles stimmen: Mietvertrag muss vorhanden sein, der Mieter sollte bei der Stadtverwaltung (Ayuntamiento) gemeldet sein, der Mieter überweist die Miete monatlich auf das Bankkonto der S.L. und die Abbuchung von Strom und Wasser laufen über das Konto des Mieters.
Für Ferienvermietungen, z.B. in den Sommermonaten, genügt es, die einzelnen Mietverträge und die Zahlungseingänge zu belegen. Bei dieser Art von Vermietung könnten die Ausgaben für Wasser, Strom, Garten und Pool im Prinzip problemlos anerkannt werden.
In der Praxis erlaubt uns die Abschreibung, wenn wir das möchten, den Gewinn der S.L. praktisch zu eliminieren. Anderseits, mindert die Abschreibung den Bilanzwert der Immobilie. Bei einem künftigen Verkauf würde es dann zu einem höheren Gewinn kommen und die S.L. müsste eben die Steuern nachzahlen.
Jeder erzielte Gewinn der S.L. unterliegt den Steuersätzen (25 – 30 %). Sollte die Gesellschaft in einem Jahr Verluste erwirtschaften, können diese während der kommenden 15 Jahre mit Gewinnen verrechnet werden.